겁나빠른아저씨

집값이 오르면 매도인이 가장 먼저 하는 생각이 "계약을 깰 수 없을까"입니다. 저는 지인이 계약금을 보내놓고 매도인의 번복 통보를 받아 밤새 전화를 붙들고 있던 모습을 본 뒤로, 계약금이 어떤 조건에서 돌아오고 어떤 조건에서 사라지는지를 꼭 짚어두게 됐습니다. 계약금과 위약금의 기준을 상황별로 정리해 드리겠습니다. 계약금의 세 가지 성질, 해약금이 기본 계약금은 한 가지 역할만 하지 않고 세 가지 성질을 가집니다. 계약이 성립했음을 증명하는 증약금, 약속을 어길 때 배상할 금액을 미리 정해둔 위약금(손해배상액의 예정), 그리고 계약을 해제할 수 있게 해주는 해약금입니다(출처: 전북일보 변호사 칼럼 ). 이 중 민법이 직접 정해둔 건 해약금뿐입니다. 민법 제565조는 계약금을 주고받았다면 한쪽이 이행에 착수할 때까지는 돈을 낸 사람은 포기하고, 받은 사람은 두 배로 돌려주어 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 위약금 성질은 계약서에 따로 합의해야 인정된다는 점이 핵심입니다(출처: 로톡 계약금 반환 기준 정리 ). 법으로 정해진 계약금 비율은 일반 매매에는 따로 없고, 관행적으로 매매대금의 10% 안팎에서 정해집니다. 저는 계약서를 볼 때 계약금 액수보다 먼저 "위약금 조항이 적혀 있는가"를 찾아봅니다. 적혀 있지 않으면 계약금은 해약금으로 추정되어 이행 착수 전까지 포기나 배액 상환만으로 계약이 끝날 수 있기 때문입니다. 요약 · 계약금은 증약금·위약금·해약금의 성질이 있으며, 위약금 특약이 없으면 해약금으로 추정된다는 점을 먼저 기억하세요. 이행 착수 전 해약금 해제와 배액상환 Q. 계약금을 포기하면 언제든 계약을 취소할 수 있나요? A. 아닙니다. 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 이행의 착수란 계약의 내용을 실제로 이행하기 시작했다는 뜻으로, 가장 대표적인 게 중도금 지급입니다. 중도금을 일부만 냈더라도 이행 착수로 인정될 수 있습니다. 예를 들어 5억 원...

[등기필증 견본] 잔금을 치르고 열쇠를 받았다고 해서 그 집이 내 집이 된 건 아닙니다. 등기부에 내 이름이 올라가야 비로소 법적으로 소유자가 되는데, 저는 처음 집을 샀을 때 이 사실을 알고도 "법무사가 알아서 하겠지" 하며 서류만 건네고 돌아섰던 기억이 있습니다. 잔금일부터 등기가 완료될 때까지 어떤 순서로 무엇을 챙겨야 하는지 정리해 드리겠습니다. 소유권 이전 등기, 잔금일 서류부터 챙기기 소유권 이전 등기란 부동산을 산 사람의 이름으로 등기부의 소유자를 바꾸는 절차로, 파는 사람과 사는 사람이 함께 신청합니다. 잔금 지급과 동시에 매도인에게서 받아야 할 서류가 있습니다. 먼저 등기필정보(예전의 등기권리증)입니다. 등기필정보란 그 집의 소유자임을 증명하는 정보로, 매도인이 이 집을 살 때 받은 서류입니다. 여기에 매도용 인감증명서, 주민등록초본, 인감을 날인한 위임장, 그리고 부동산 거래신고필증이 더해집니다. 매도용 인감증명서는 매수인의 인적사항이 적힌 것이어야 하고, 발급일로부터 3개월 이내여야 합니다. 매수인은 계약서 사본, 주민등록등본, 신분증, 도장과 함께 토지·건축물대장을 준비합니다(출처: 인사이트 랩 셀프등기 정리 ). 저는 이 서류 목록을 잔금 전날 휴대폰 메모에 적어서 하나씩 체크하며 확인합니다. 처음 집을 살 때는 서류가 이렇게 많은 줄 몰라서 잔금 자리에서 허둥댔는데, 한 번 목록을 만들어두니 그다음 거래부터는 훨씬 마음이 편해졌습니다. 서류를 전달받는 순간에 바로 이름과 날짜를 확인하는 것만으로도 나중에 생길 반려를 대부분 막을 수 있습니다. 요약 · 잔금 당일 매도인에게서 등기필정보, 3개월 이내 매도용 인감증명서, 위임장, 거래신고필증을 받고 매수인 서류도 함께 준비하세요. 취득세 납부와 국민주택채권 매입 등기를 신청하기 전에 반드시 거쳐야 할 게 취득세 납부입니다. 위택스나 관할 시·군·구청에서 신고하고 납부한 뒤 받는 취득세 영수필확인서를 등기 서류에 붙여야 합니다. 유...

이사 들어간 첫 비 오는 날 천장에서 물이 떨어진다면, 계약을 없던 일로 돌릴 수 있을까요. 저는 후배가 입주 일주일 만에 벽지 뒤 곰팡이를 발견하고 새파랗게 질려서 전화했던 날, 그 질문에 "상황에 따라 다르다"고밖에 답하지 못해 한참 마음이 무거웠습니다. 언제, 무엇을 근거로 취소나 해제가 가능한지 순서대로 정리해 드리겠습니다. 하자 있는 집 계약 취소, 먼저 시점부터 하자란 집이 통상 갖춰야 할 품질이나 계약에서 약속한 성질을 갖추지 못한 결함을 말하고, 누수, 구조 균열, 용도 제한 위반 같은 게 대표적입니다. 하자 때문에 계약을 되돌릴 수 있느냐는 지금이 계약 전인지, 잔금 전인지, 잔금 후인지에 따라 답이 달라집니다. 아직 잔금을 치르기 전이라면 선택지가 가장 넓습니다. 민법 제565조에 따라 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 이건 하자와 무관하게 쓸 수 있는 마지막 카드이고 계약금을 잃는다는 대가가 있다는 점을 알아야 합니다. 저는 후배에게 먼저 사진과 영상을 날짜가 보이게 찍어두고, 하자 사실을 문자나 카카오톡처럼 기록이 남는 방식으로 매도인과 중개사에게 알리라고 했습니다. 말로만 항의하면 나중에 "그런 말 못 들었다"로 끝날 수 있어서, 증거부터 쌓는 게 우선이라고 강조했습니다. 요약 · 하자를 발견하면 사진·영상 증거와 기록 남는 통지부터 확보하고, 계약 단계(잔금 전·후)에 따라 가능한 구제수단을 따져보세요. 매매 하자담보책임, 안 날부터 6개월 집을 산 뒤 숨은 하자가 드러났다면 민법 제580조의 하자담보책임이 문제됩니다. 하자담보책임이란 팔린 물건에 하자가 있을 때 매도인이 지는 법적 책임으로, 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약 해제와 손해배상을, 그 정도가 아니라면 하자 보수비 같은 손해배상만 청구할 수 있습니다(출처: 로톡 하자담보책임 판례 정리 ). 여기에 ...

"잔금 받으면 바로 대출 갚을게요"라는 말만 믿고 돈을 먼저 보내면, 그 순간부터 보증금은 남의 손에 있습니다. 저는 후배가 근저당이 걸린 집에 전세로 들어가려는 걸 곁에서 지켜보며, 이 한마디에 얼마나 많은 사람이 도장을 찍는지 새삼 알게 됐습니다. 근저당 있는 집이라고 무조건 피할 필요는 없지만, 계약 방식은 완전히 달라져야 합니다. 근저당 있는 집, 채권최고액과 시세부터 계산 근저당 있는 집을 볼 때 가장 먼저 해야 할 일은 겁먹지 않고 숫자를 계산하는 것입니다. 등기부등본 을구에 적힌 채권최고액은 은행이 원금과 이자, 연체금까지 감안해 미리 정해둔 최대 한도 금액이라, 실제 대출은 보통 그 120~130% 선의 역산액입니다(출처: 세이프홈즈 선순위 근저당 전세계약 정리 ). 채권최고액에 내 보증금을 더한 금액이 집 시세에 비해 얼마나 큰지가 위험도의 출발점입니다. 저는 이 비율이 시세의 70%를 넘어가면 일단 한 걸음 물러서서 다시 따져봅니다. 다만 등기부등본을 읽는 기본 순서는 앞선 글에서 다뤘으니, 여기서는 근저당이 '있는 상태로' 계약할 때만 챙겨야 할 것들에 집중하겠습니다. 저는 예전에 근저당이 한 줄 있다는 이유만으로 좋은 집을 그냥 지나친 적이 있는데, 나중에 알고 보니 말소 조건만 지키면 충분히 안전하게 계약할 수 있는 집이었습니다. 무조건 피하는 것도, 무조건 믿는 것도 답이 아니라는 걸 그때 배웠습니다. 요약 · 채권최고액은 실제 대출의 120~130% 수준이니, 최고액과 내 보증금의 합계를 시세와 비교해 위험도를 먼저 가늠하세요. 근저당 말소 조건, 잔금일 동시에 처리 근저당이 있는 집에 들어가는 가장 안전한 방법은 잔금 지급과 동시에 근저당을 갚고 말소하는 조건으로 계약하는 겁니다. 말소란 등기부에 올라 있던 권리를 지워서 없애는 절차를 말하고, 등기부에서는 지워진 권리 위에 빨간 줄이 그어져 표시됩니다. 계약서 특약에는 "임대인은 잔금 지급과 동시에 ...

"그건 걱정 마세요, 제가 책임질게요"라는 말은 계약서에 적히지 않으면 아무 힘이 없습니다. 저는 후배가 집주인의 구두 약속만 믿고 도장을 찍으려는 걸 몇 번 말려본 적이 있는데, 그때마다 "특약으로 적어달라고 하면 되잖아"라는 한마디가 보증금을 지켜준다는 걸 느꼈습니다. 계약서 하단 특약사항 칸에 꼭 들어가야 할 항목들을 하나씩 짚어드리겠습니다. 특약사항이란, 구두 약속은 효력이 약하다 [부동산매매계약서 특약사항 견본] 특약사항이란 표준계약서의 기본 조항만으로는 막기 어려운 위험을 계약 당사자끼리 따로 합의해 적어두는 항목을 말합니다. 쉽게 말해 법이 깔아준 기본 안전망 위에, 내 사정에 맞춰 한 겹 더 덧대는 안전장치입니다. 구두로 한 약속은 나중에 다툼이 생기면 증명하기가 어려워서, 모든 합의는 문장으로 남겨야 합니다. 특약을 쓸 때 지켜야 할 원칙은 간단합니다. '잘', '원만히', '상식선에서' 같은 흐릿한 표현 대신 누가, 언제까지, 무엇을, 어떻게 하는지를 분명히 적어야 합니다(출처: 세이프홈즈 전세계약 특약 주의사항 ). 또 임차인에게 불리하게 법의 강행규정을 어기는 특약은 무효라는 점도 알아두셔야 합니다(주택임대차보호법 제10조, 국가법령정보센터 ). 저는 처음 전세 계약을 할 때 집주인이 "잔금 전에 대출은 안 받는다"고 말해서 그냥 믿었는데, 지금 돌아보면 얼마나 위험한 선택이었는지 식은땀이 납니다. 그때는 아무 일 없이 지나갔지만, 말 한마디에 보증금 전체를 걸었던 셈이었습니다. 그 뒤로는 말로 들은 약속은 전부 계약서 특약으로 옮겨 적어달라고 요청하는 게 습관이 됐습니다. 부탁이 어색해도 문장으로 남기는 순간 약속이 증거가 된다는 걸 몸으로 배운 셈입니다. 요약 · 구두 약속은 효력이 약하니 합의는 모두 문장으로 남기고, 누가·언제까지·무엇을 하는지 구체적으로 적어야 합니다. 근저당 설정 금지 특약, 전입신...

복비는 중개사가 부르는 금액이 아니라, 법으로 정해둔 상한선 안에서 협의하는 금액입니다. 저는 처음 원룸을 구할 때 중개사가 말하는 대로 현금을 건넸다가, 나중에 요율표를 찾아보고 "내가 맞게 낸 건가" 하고 한참 계산기를 두드린 적이 있습니다. 5분이면 직접 계산할 수 있는 숫자인데, 그 방법을 순서대로 정리해 드리겠습니다. [부동산 중개수수료율 계산법] 주택 매매 중개수수료율 상한 구간 중개수수료는 공인중개사법에 따라 거래금액 구간별로 상한요율이 정해져 있습니다. 상한요율이란 중개사가 받을 수 있는 최대 비율을 뜻하고, 일부 구간에는 한도액이 따로 붙어 있어서 요율을 곱한 금액이 한도를 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다. 주택 매매는 거래금액이 5천만 원 미만이면 0.6%(한도 25만 원), 5천만 원 이상 2억 원 미만이면 0.5%(한도 80만 원), 2억 원 이상 9억 원 미만이면 0.4%가 적용됩니다. 9억 원 이상부터는 구간이 오를수록 요율이 높아져서 12억 원 미만 0.5%, 15억 원 미만 0.6%, 15억 원 이상 0.7%입니다(출처: 세이프홈즈 중개보수 요율표 정리 ). 저는 이 표에서 가장 먼저 한도액 구간을 눈여겨봅니다. 예를 들어 1억 7천만 원짜리 집을 팔면 0.5%를 곱해 85만 원이 나오는데, 한도액이 80만 원이라 80만 원까지만 받을 수 있습니다. 이걸 모르고 85만 원을 그대로 낸 지인이 있었는데, 5만 원을 더 낸 걸 한참 뒤에야 알고 허탈해했습니다. 매매 거래금액 상한요율 한도액 5천만 원 미만 0.6% 25만 원 5천만 원~2억 원 미만 0.5% 80만 원 2억 원~9억 원 미만 0.4% 없음 9억 원~12억 원 미만 0.5% 없음 12억 원~15억 원 미만 0.6% 없음 15억 원 이상 0.7% 없음 요약 · 매매 복비는 거래금액에 구간별 상한요율을 곱하되, 5천만 원 미만과 2억 원 미만 구간은 ...

등기부등본은 "이 땅이 누구 것인가"를 알려주고, 토지이용계획확인원은 "이 땅으로 무엇을 할 수 있는가"를 알려줍니다. 저는 부모님 농지를 밭으로 고치고 농막을 올리는 과정에서 이 서류를 여러 번 뗐는데, 처음엔 칸마다 적힌 용어가 낯설어서 한참 들여다봤던 기억이 있습니다. 땅을 사거나 건물을 짓기 전에 어디부터 읽어야 하는지 순서대로 정리해 드리겠습니다. [토지이용계획확인원 견본] 토지이용계획확인원 발급, 토지이음과 정부24 토지이용계획확인원이란 그 땅이 어떤 지역·지구에 지정돼 있는지, 그 안에서 어떤 행위가 제한되는지, 토지거래허가구역인지까지 한 장에 모아둔 공적 서류를 말합니다. 토지이음(www.eum.go.kr)에서는 주소만 검색하면 무료로 열람할 수 있습니다. 관공서나 은행에 제출할 서류가 필요하다면 정부24(www.gov.kr)에서 발급받으면 됩니다. 온라인 발급은 건당 1,000원 안팎의 수수료가 붙는 것으로 안내되는데, 수수료는 바뀔 수 있으니 신청 화면에서 최종 금액을 확인하시길 권해드립니다. 저는 땅을 눈여겨볼 때는 토지이음에서 먼저 무료로 훑어보고, 계약 단계에 가까워졌을 때만 정부24에서 발급받습니다. 처음엔 괜히 발급부터 받았다가 관심 없는 땅 몇 군데에 수수료만 쓴 적이 있어서, 지금은 열람과 발급을 나눠서 씁니다. 요약 · 훑어볼 때는 토지이음에서 무료 열람, 제출용은 정부24에서 발급받는 식으로 나눠 쓰면 비용을 아낄 수 있습니다. 용도지역과 건폐율·용적률부터 확인 확인원을 받으면 제일 먼저 볼 칸이 용도지역입니다. 용도지역이란 땅의 쓰임새를 주거, 상업, 공업, 녹지 같은 큰 틀로 나눠 건물의 종류와 규모를 정해두는 구분입니다. 같은 100평이라도 상업지역인지 농림지역인지에 따라 지을 수 있는 건물이 완전히 달라집니다. 이 용도지역에 따라 정해지는 숫자가 건폐율과 용적률입니다. 건폐율은 땅 면적 대비 건물이 차지하는 바닥 면적의 비율이고, 용적률...

건축물대장은 인터넷으로 무료인데, 계약 전에 안 떼보는 사람이 의외로 많습니다. 저는 등기부등본만 보고 안심했다가 건축물대장에서 뒤늦게 문제를 발견한 적이 있어서, 지금은 두 서류를 세트로 떼는 게 습관이 됐습니다. 어디서 어떻게 떼는지, 그리고 받아든 뒤 어디부터 읽어야 하는지 순서대로 정리해 드리겠습니다. 건축물대장 발급, 정부24와 세움터 차이 건축물대장이란 건물의 주소, 면적, 층수, 구조, 용도, 소유자 현황을 국가가 기록해 둔 공적 장부로, 쉽게 말해 건물의 신분증입니다. 발급은 정부24와 국토교통부의 건축행정시스템인 세움터, 두 곳에서 할 수 있습니다. 정부24(www.gov.kr)는 간편인증으로 접속할 수 있고 비회원 신청도 가능해서, 계약용으로 가볍게 뗄 때 가장 편합니다. 세움터(www.eais.go.kr)는 평면도 같은 도면까지 확인할 수 있어서, 건물 내부 구조가 궁금할 때 유용합니다. 수수료는 온라인으로 발급·열람하면 무료입니다. 주민센터나 구청을 직접 찾아가면 발급 500원, 열람 300원이 붙습니다(출처: 세이프홈즈 건축물대장 발급 채널 정리 ). 저는 예전에 이걸 몰라서 주민센터까지 가서 500원을 내고 뗐는데, 집에 돌아와 정부24를 열어보니 같은 서류가 무료였다는 걸 알고 허탈하게 웃었던 기억이 있습니다. 구분 정부24 세움터 비용(온라인) 무료 무료(도면 발급은 수수료 발생) 접속·인증 간편인증, 비회원 가능 공동인증서 필요한 경우 많음 특징 계약·대출 서류용으로 간편 평면도 등 도면 확인 가능 요약 · 건축물대장은 정부24와 세움터에서 온라인 무료로 뗄 수 있고, 도면까지 보고 싶다면 세움터를 쓰세요. 건축물대장 표제부와 전유부 읽는 순서 [건축물대장 견본] 빌라나 아파트처럼 여러 세대가 모인 건물은 집합건축물대장이 발급됩니다. 집합건축물대장이란 건물 전체 정보를 담은 표제부와, 호실별 정보를 담은 전유부로 나뉘어 있는 대장입니다. 표제부는 건...

을구에 근저당 3억 원이라고 적혀 있으면, 이 집에 실제로 걸린 대출은 얼마일까요. 저는 처음 등기부등본을 받아들고 이 숫자를 그대로 읽었다가, 한참 뒤에야 실제 대출액과 다르다는 걸 알고 얼굴이 화끈거렸던 기억이 있습니다. 700원짜리 서류 한 장이 보증금 수천만 원을 지켜주는데, 읽는 순서만 알면 초보도 10분이면 끝납니다. 등기부등본 표제부, 주소 대조가 첫 단계 [등기부등본 견본] 등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서이고, 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 표제부란 그 부동산이 어디에 있고 어떤 건물인지, 면적과 구조는 어떤지를 적어둔 기본 정보 칸을 말합니다. 저는 서류를 받으면 가장 먼저 표제부의 주소를 계약서 주소와 한 글자씩 대조합니다. 동과 호수가 하나만 달라도 전혀 다른 집의 서류일 수 있기 때문입니다. 후배가 계약을 앞두고 가져온 서류가 바로 옆 호실 것이었던 적이 있어서, 이 단순한 대조가 얼마나 중요한지 그때 실감했습니다. 아파트가 아닌 다세대, 연립, 오피스텔이라면 등기부등본만으로는 부족합니다. 건축물대장까지 함께 떼서 용도와 면적이 일치하는지 확인해야 하는데, 건축물대장은 세움터(www.eais.go.kr)에서 열람할 수 있습니다. 요약 · 표제부의 주소·호수를 계약서와 글자 단위로 대조하고, 비아파트는 건축물대장까지 함께 확인하세요. 갑구에서 진짜 집주인과 신탁 확인 갑구는 소유권에 관한 사항을 적는 칸입니다. 현재 소유자가 누구인지, 그리고 그 소유권을 제한하는 위험한 등기가 있는지를 여기서 확인합니다. 계약하는 상대방이 갑구의 현재 소유자와 같은 사람인지는 반드시 신분증으로 맞춰봐야 합니다. 갑구에 '가압류', '압류', '경매개시결정'이 보이면 일단 멈춰야 합니다. 가압류란 돈을 받을 사람이 소유자의 재산을 미리 묶어두는 조치로, 쉽게 말해 "이 집, 함부로 팔지 못하게 해달라"는 법원의 임시 잠금장...

2021년 "물류센터에 돈이 몰린다"는 뉴스가 쏟아지더니, 불과 2년 만에 "공실 폭탄"이라는 기사로 뒤바뀌는 걸 보면서 저는 투자 세계의 쏠림 현상을 다시 한번 실감했습니다. 25년 넘게 주식을 하면서 "다들 좋다고 할 때가 가장 위험한 때"라는 걸 배웠는데, 물류센터 시장에서도 똑같은 패턴이 보였습니다. 지금 물류센터 투자가 어떤 국면에 와 있는지 숫자로 짚어드리겠습니다. 공급 절벽이 만든 공실률 개선 2026년 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 17만 5,068평으로 전기보다 8% 줄었습니다. 2022~2023년 대규모 공급이 쏟아진 뒤, 그 후폭풍으로 공급 자체가 크게 위축된 흐름이 이어지고 있는 겁니다(출처: 산업일보 ). 이 공급 절벽 덕분에 상온 물류센터 평균 공실률은 12.3%까지 내려오며 안정권에 들어섰습니다. 저는 이 수치를 보면서, 결국 공실률을 낮춘 건 수요가 폭발적으로 늘어서가 아니라 신규 공급이 멈췄기 때문이라는 걸 다시 확인했습니다. 공급이 줄어서 생긴 안정은 수요 회복으로 생긴 안정과는 질적으로 다르다는 걸 투자 판단에서 반드시 구분해야 합니다. 수요가 늘어서 좋아진 시장과 공급이 멈춰서 좋아 보이는 시장은, 나중에 공급이 다시 재개됐을 때 전혀 다른 결과로 이어질 수 있기 때문입니다. CBRE코리아 보고서에 따르면 2026~2027년 신규 공급은 기존 시장 규모의 5% 미만에 그칠 것으로 예상되는데, 1년 이상 착공이 지연된 사업장만 172곳, 총 1,236만㎡에 달한다고 합니다(출처: 스마트투데이 ). 저는 이 숫자를 보면서, 공급이 줄어드는 국면이 생각보다 오래 지속될 수 있겠다는 인상을 받았습니다. 요약 · 최근 공실률 개선은 수요 회복이 아니라 공급 절벽 때문이며, 2026~2027년에도 신규 공급이 크게 제한될 전망입니다. 저온창고, 여전히 풀리지 않는 숙제 상온 물류센터는 안정세로 돌아섰지만, 저온 물류센터는 사정이 완전히...